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Projets hôteliers : 2007, une année record

Analyse du cabinet Deloitte


Rédigé par La Rédaction (CE) le Lundi 14 Janvier 2008

Le cabinet Deloitte spécialisées dans le tourisme et l’hôtellerie a réalisé une analyse des projets hôteliers identifiés sur le territoire français. Il en ressort 2 grandes tendances : forte croissance du nombre de projets et nette montée en gamme des développements hôteliers.



En 2007, 229 autorisations de créations ou d’extensions d’hôtels ont été délivrées par les CDEC et la CNEC (1), soit une soixantaine de plus qu’en 2006. L’ensemble de ces projets représente un volume de 13 800 chambres, en hausse de 45% par rapport à 2006.

Nouvelle année record pour les créations, notamment en Ile-de-France

123 créations d’établissements hôteliers ont été autorisées au cours de l’année 2007, pour un potentiel de 12 200 chambres (+46% par rapport à 2006).

La recrudescence des projets est particulièrement importante en Ile-de-France, avec 17 créations autorisées pour environ 4 000 chambres, contre 1 400 en 2006. Autour de Paris, l’année 2007 restera celle des gros porteurs avec :

- Un projet qui devrait devenir le plus grand hôtel de France en Seine Saint Denis (1 250 chambres 3 étoiles à proximité du Stade de France, un centre de conventions de 17 000 m², 4 restaurants et une salle de spectacle).
- 3 hôtels 4 étoiles formant un complexe de 631 chambres à Roissy. Ils devraient s’insérer au cœur d’un vaste centre d’affaires international baptisé « Airapolis » et comptant plus de 70 000 m² de surfaces d’expositions et de congrès,
- 1 hôtel 3 étoiles de 330 chambres sous enseigne Kyriad Prestige (groupe Louvre Hôtels) dans le nord de Paris (près de la Villette), formant un gros porteur de 600 chambres avec l’hôtel Première Classe de 260 chambres qui y sera adossé,
- 1 hôtel 4 étoiles de 401 chambres autorisé à Levallois-Perret, dans l’une des 2 tours géantes toujours en projet en bord de Seine.

Quant à la capitale, elle continue d’offrir des opportunités de développement pour les investisseurs hôteliers : après une année 2006 vierge de toute décision hôtelière, la CDEC de Paris s’est prononcée sur 6 projets de créations d’hôtels en 2007, dont 2 nouveaux palaces aux enseignes prestigieuses : Mandarin Oriental (149 chambres et suites) et Shangri-La (109 unités)

En province, 3 départements se distinguent par le nombre de créations d’hôtels autorisées en 2007 : la Loire-Atlantique (9 créations autorisées), la Savoie (7 projets de créations) et les Bouches-du-Rhône (7 créations ont reçu l’aval de la CDEC).

Une nette montée en gamme des projets


C’est une première : en 2007, les projets de créations d’hôtels 3 et 4 étoiles ont été plus nombreux que les projets 0 à 2 étoiles.

Cette tendance s’explique par le dynamisme des grandes villes de province, qui voient croître d’année en année leur parc d’hôtels 3 et 4 étoiles. En 2007, 2 créations d’hôtels 4 étoiles ont ainsi été autorisées à Marseille : un Courtyard by Marriott de 210 chambres et un InterContinental de 194 chambres (reconversion de l’hôtel-Dieu).

A Lille, le groupe Lucien Barrière a reçu le feu vert de la CDEC pour un hôtel 4 étoiles de 148 chambres tandis qu’à Rouen, la Société Lilloise d’Investissement Hôtelier a été autorisée à rénover un bâtiment historique (l’hôtel de Bourgtheroulde) pour en faire un établissement haut de gamme de 84 chambres. Enfin, Clermont-Ferrand devrait accueillir prochainement un hôtel Courtyard by Marriott (123 chambres).

Si les chaînes françaises et internationales continuent de planter des drapeaux sur le territoire, le dynamisme sur les segments 3 et 4 étoiles reste impulsé par les projets indépendants. En 2007, sur les 66 projets de créations autorisés dans ces catégories, 46 n’étaient pas présentés sous enseigne de chaîne intégrée.

Etap Hôtel et Ibis indétrônables

En catégories 0 et 1 étoile, les projets de créations d’hôtels sont presque tous adossés à des chaînes. Dans ce contexte, avec l’enseigne Etap Hôtel le groupe Accor concentre 12 des 20 projets d’hôtels économiques autorisés par les CDEC en 2007, dont 2 sur la seule ville de Marseille. Avec 3 autorisations de créations, l’enseigne Première Classe (groupe Louvre Hôtels) arrive en deuxième position.

En catégorie 2 étoiles, les chaînes prédominent également : 58% des projets de créations sont présentés sous enseigne. Là encore, Accor s’impose avec l’enseigne Ibis (5 créations autorisées en 2007) mais aussi avec All Seasons, sa nouvelle enseigne d’hôtels 2 à 3 étoiles non standardisés. Lancée dans le courant de l’année, elle n’a pas tardé à être impliquée dans des projets de créations, indépendamment de son développement en franchise : 3 projets de créations d’hôtels All Seasons ont ainsi été autorisés dans l’année, au nord d’Aix-en-Provence, à Bourges et dans le sud de l’agglomération nantaise.

Année record également pour les extensions

En 2007, 106 extensions d’hôtels ont été autorisées pour un total de 1 610 chambres (soit 15 chambres en moyenne par projet). Les extensions concernent toutes les catégories d’hôtels, avec un objectif commun : augmenter le chiffre d’affaires et mieux amortir les charges fixes.

Parmi les autorisations accordées, notons les 16 projets d’extensions d’hôtels Marmotte. Après avoir racheté la chaîne en 2006, le groupe Ferimo a initié un vaste programme d’investissement afin de rendre ces unités plus compétitives sur le segment économique.

14 rejets

En 2007, la CNEC n’a rejeté qu’un projet, confirmant une décision prise en 2006 par la CDEC du Morbihan concernant un projet d’hôtel économique à Pontivy.

Les CDEC ont quant à elle prononcé 13 refus (représentant près de 1 300 chambres), dont 3 en Haute-Garonne et 3 dans le Rhône. 7 dossiers recalés concernaient des projets de résidences, que les collectivités ont décidemment bien du mal à appréhender.

1 Pour plus d’explications sur les Commissions Départementales d’Equipement Commercial (CDEC) et la Commission Nationale d’Equipement Commercial (CNEC), voir l’encadré méthodologique à la fin du communiqué.

Source cabinet Deloitte

Méthodologie :

En France, dès qu’un établissement hôtelier envisage de dépasser le seuil de 30 chambres (lors de sa création ou à l’occasion d’une extension), il doit préalablement obtenir une autorisation d’exploitation commerciale. Celle-ci est délivrée par la Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC) ou au niveau national (CNEC) en cas de refus en CDEC. L’activité de ces commissions constitue donc un champ d’analyse intéressant pour comprendre les tendances du développement hôtelier au niveau national.

L’étude annuelle de Deloitte porte sur l’analyse exhaustive des décisions hôtelières prises par les CDEC et la CNEC. Les données traitées ont été collectées et vérifiées directement auprès des Préfectures.

La date retenue correspond à la dernière décision relative au projet (décision de la CNEC ou du Tribunal Administratif en cas de recours par exemple). Dans le cas d’un dossier bénéficiant d’une autorisation encore valable et soumis une nouvelle fois à la CDEC (modification substantielle du projet), seule la décision la plus récente a été retenue.

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