Hébergement collaboratif : trois territoires, trois stratégies de développement

Après l'hôtellerie et les campings, Yvan Arnold Tegui, docteur en économie du tourisme à l'Université de Perpignan, s'est penché sur les données des hébergements collaboratifs des 96 départements français métropolitains entre 2020 et 2025*.

Ce secteur a-t-il, comme l'hôtellerie de plein air, profité du Covid pour croître ? Sans aucun doute !

Les locations entre particuliers (via Airbnb, Abritel, gîtes, chambres d'hôtes, etc.) ont connu la croissance la plus spectaculaire.

En 2024, les zones urbaines atteignent 214,3% de leur niveau attendu, les rurales 187,4% et les métropoles 179,3%. Toutes ont quasi-doublé, voire plus que doublé leur activité pré-COVID.

Entre la période avant 2019 et celle entre 2020-2024, les nuitées collaboratives ont progressé en moyenne dans tous les territoires : +58% dans les zones rurales, +36% dans les métropoles et +65% dans les zones urbaines.

Cette croissance s'accompagne également d'une redistribution des parts de marché pour les zones rurales.

Ces départements sont passées de 23% du marché national collaboratif (avant 2020) à 26% en moyenne sur la période 2020-2024, gagnant 3 points au détriment des métropoles qui passent de 69% à 65%.

Les zones urbaines restent stables autour de 8-9%. Ce gain de 3 points représente environ 19 millions de nuitées supplémentaires captées par le rural sur les métropoles.

* en mobilisant la typologie territoriale de Fadic et al. (2019) détaillée dans la publication scientifique Région et Développement (Tegui, 2025).

Bien que les métropoles restent dominantes en volume absolu, leur croissance (+36%) est plus faible que celle des autres territoires, signalant un rééquilibrage territorial progressif au bénéfice des zones rurales et intermédiaires qui captent une part disproportionnée de l'expansion du marché.

Si le dynamisme des zones rurales domine en 2020 (74,8%) et 2021 (105,2%) face aux urbaines (73,5% et 101,4%), une inversion se produit en 2022, les nuitées des départements urbains dépassant celles des zones rurales (141% vs 132%).

En 2024, l'écart se creuse encore avec des niveaux de reprise de 214%, 187%, 179% respectivement pour l’urbain, le rural et les métropoles.

Cette concurrence entre les départements urbains et ruraux au niveau de ce segment de l’hébergement s’observe également dans le TOP 10 collaboratif, avec une domination rural-urbain.

En 2020, 8 départements ruraux sur 10 étaient parmi les plus performants (contre 2 urbains). En 2022, la ruralité marquait 6 territoires dans le classement (avec 3 territoires urbains).

Cette configuration se stabilise en 2024 avec un équilibre entre les départements ruraux et urbains (6 vs 4).

En 2024, le Territoire de Belfort (urbain ; 321%), l’Indre (rural ; 278%), les Ardennes (rural ; 264%) et l’Aisne (urbain ; 261%) sont les champions de la performance touristique dans l’hébergement collaboratif. Ces départements de "seconde couronne", ni grandes métropoles ni rural isolé, combinent accessibilité depuis les métropoles et cadre de vie préservé.

Les grandes métropoles (Paris, Rhône, etc.) ont vu leur part relative dans le collaboratif reculer.

Paris ne récupère 100% de son niveau de référence qu'en 2023. L'ensemble de l'Île-de-France récupère tardivement (2022-2023) alors que la quasi-totalité des autres départements ont retrouvé 100% dès 2021-2022 dans ce segment.

Le segment collaboratif s'affirme comme structurellement porteur dans tous les territoires, avec un avantage net aux zones rurales et urbaines intermédiaires.

Les stratégies pour capitaliser sur ce segment doivent être adaptées aux spécificités locales :

- pour les propriétaires en zones rurales, l'opportunité existe mais exige une professionnalisation rapide. La concurrence s'intensifie et pour se démarquer, il faut investir dans la qualité des équipements (literie, décoration, équipements extérieurs), de la communication visuelle, dans la gestion des tarifs, et assurer une certaine réactivité vis-à-vis des demandes des clients.

- pour les investisseurs en zones urbaines, le segment combine à la fois proximité métropolitaine, garantissant un flux régulier de clientèle, et cadre de vie préservé (nature, patrimoine) répondant aux attentes post-COVID. L'investissement immobilier dans ces territoires présente une rentabilité attractive, avec des coûts d'acquisition immobiliers modérés qui permettent d’envisager un investissement dans ces territoires.

- pour les propriétaires métropolitains, le marché collaboratif atteint des niveaux de saturation dans certaines grandes villes. La concurrence est intense et les réglementations se durcissent (quotas de jours, autorisation préalable). La différenciation devient plus que nécessaire. Il leur faudrait cibler le segment haut de gamme, proposer des services additionnels ou se repositionner vers les séjours longs (supérieurs à 1 mois) et le logement meublé professionnel plutôt que le court-séjour touristique saturé.

Le collaboratif connaît une redistribution territoriale au bénéfice du rural et de l'urbain.

Pour les zones rurales, c'est le segment de diversification par excellence, permettant de capter une clientèle nouvelle sans dépendre de l'hôtellerie traditionnelle.

Investir massivement dans la qualité globale des infrastructures de ces territoires (rénovation, équipements, etc.) pourrait être nécessaire pour transformer cet élan en développement durable.

Cette divergence sectorielle entre hôtellerie classique, hôtellerie de plein air et hébergements collaboratifs impose aux Comités Régionaux du Tourisme (CRT) et aux acteurs publics de différencier leurs stratégies par segment plutôt que d'appliquer une politique uniforme.

La diversification de l’offre touristique à l’intérieur des régions devient de plus en plus nécessaire, non seulement pour renforcer la résilience touristique régionale mais aussi face à ce shift de tendance. Ils pourraient, par exemple, structurer des produits multi-destinations combinant ville-campagne pour allonger les séjours et mutualiser les flux.

Face à l’attrait prolongé pour les zones rurales, et de manière générale, il faudrait anticiper la saturation de certains sites touristiques par des systèmes de gestion des flux, des quotas ou même des nudges.

Tegui, Y. (2025). "Typologie territoriale et résilience touristique post-COVID en France", Région et Développement, n°61.

L'indice de reprise compare la fréquentation observée chaque année (2020-2025) à un niveau de référence calculé à partir des tendances de croissance 2016-2019.

Un indice de 100 signifie un retour au niveau attendu en 2020, sans crise COVID. Au-dessus de 100, on observe une surperformance des territoires, quand en-dessous on parlera de sous-performance.

Yvan Arnold TEGUI est Docteur en Economie du tourisme au laboratoire CRESEM de l'Université de Perpignan Via Domitia.

Ses recherches portent sur l'économie publique, la compétitivité et la résilience des destinations touristiques infranationales.