Club deal hôtelier : quand immobilier et private equity se rencontrent

Un club deal immobilier réunit quelques dizaines d’investisseurs autour de l’acquisition d’un actif identifié, représentant un investissement important. Il peut concerner un immeuble de bureaux, un commerce, un projet résidentiel ou encore un hôtel.

Club deal immobilier et private equity ne se confondent donc habituellement pas. Les clubs deals hôteliers se situent toutefois à la rencontre des deux approches, car ils associent création de valeur liée à l’immobilier et à l’exploitation.

L’investisseur ne cherche alors pas seulement à détenir des murs, à les valoriser ou à encaisser un loyer. Il finance un projet entrepreneurial, avec l’objectif d’améliorer la valeur de l’actif avant une cession envisagée quelques années plus tard.

Dans l’hôtellerie, le taux d’occupation, le prix moyen des chambres, le positionnement commercial, les coûts d’exploitation ou encore la qualité de l’opérateur influencent directement les revenus de l’établissement et, à terme, sa valorisation.

L’investissement peut donc aller bien au-delà de l’acquisition d’un bien immobilier. Une opération peut prévoir l’achat d’un hôtel ou d’un immeuble destiné à le devenir, des travaux importants, un repositionnement commercial ou encore l’arrivée d’un nouvel exploitant, avec l’objectif de revendre l’actif quelques années plus tard dans de meilleures conditions.

Cette approche correspond à une stratégie de value-add, qui consiste à créer de la valeur pendant la période de détention.

Dans un fonds immobilier diversifié, l’investisseur détient une quote-part d’un portefeuille composé de plusieurs actifs. Le club deal repose au contraire sur une opération précisément identifiée. L’actif visé, la stratégie retenue et l’horizon de sortie sont généralement connus dès le départ.

L’analyse porte alors sur le prix d’acquisition, les capitaux nécessaires au projet, le potentiel de création de valeur et le prix qui pourrait être obtenu lors de la cession.

Le taux de rendement interne (TRI) permet d’apprécier la rentabilité potentielle de l’opération en tenant compte des sommes investies et récupérées, mais aussi du moment où interviennent ces flux. Il prend tout son sens lorsque la cession finale représente une part importante de la performance attendue.

Un TRI cible reste toutefois une hypothèse de performance. Il dépend du scénario retenu pour l’exploitation, le financement et la revente de l’actif, qui peut évoluer au cours de l’opération.

L’opération portée par le Groupe MAGELLIM à Morzine, dans les Alpes, illustre cette approche. Un ancien hôtel-club Belambra doit être réhabilité et transformé en hôtel lifestyle quatre étoiles de 81 chambres, avec une exploitation prévue sur les quatre saisons.

Le projet associe également l’opérateur Les Hôtels (Très) Particuliers et Bpifrance Investissement. Il prévoit un TRI net cible de 12 %, non garanti, sur une durée cible de 4 ans. La levée, accessible via MAGELLIM Plateforme finance une partie des fonds propres nécessaires au projet. (1)

Le rapprochement avec le private equity apparaît ici clairement. Les investisseurs financent un actif identifié, mais aussi sa transformation et son repositionnement, avec l’appui d’un opérateur spécialisé. La création de valeur attendue dépend donc en partie de l’exécution du projet avant la revente.

L’investissement reste néanmoins étroitement lié à l’immobilier. La qualité de l’actif, le marché hôtelier local et les conditions de cession continuent donc de peser sur le résultat final.

Un hôtel ne fonctionne pas comme un immeuble loué à une entreprise dans le cadre d’un bail ferme. La performance de l’exploitation peut avoir un effet direct sur sa valorisation.

Une montée en gamme, la rénovation des chambres ou des espaces communs ou encore un nouveau positionnement commercial peuvent soutenir le prix moyen et le taux d’occupation. À l’inverse, une fréquentation inférieure aux prévisions, une hausse des coûts d’exploitation ou un retard dans les travaux peuvent peser sur la rentabilité.

La valeur de l’actif peut donc aussi progresser grâce aux améliorations mises en œuvre pendant la détention.

L’opération menée par MAGELLIM REIM place Saint-Michel, à Paris, s’inscrit dans cette logique. Le projet porte sur la transformation d’un immeuble résidentiel haussmanien en hôtel 5 étoiles à deux pas de Notre-Dame. La création de valeur repose donc à la fois sur les murs et le fonds de commerce : sur la transformation de l’immeuble et sur la création l’activité hôtelière. Le projet vise un TRI net supérieur à 9 %, non garanti.

La structuration et la gestion de clubs deals hôteliers nécessitent de conjuguer une expertise immobilière et financière avec une connaissance approfondie de l'exploitation hôtelière.

Cette complémentarité constitue l'un des piliers de la stratégie développée par le Groupe MAGELLIM sur ce segment.

Avec plus de 50 clubs deals structurés depuis 2010, représentant plus d'un milliard d'euros d'encours, MAGELLIM REIM dispose d'une expérience historique dans la structuration de clubs deals. Une expertise complétée par celle d'ArMen Asset Management, spécialiste de l'investissement et de la gestion d'actifs hôteliers, dont les fondateurs cumulent plus de 2 milliards d'euros d'investissements en France et en Europe.

Depuis leur rapprochement stratégique en 2024, ces deux expertises sont réunies au sein de l'écosystème du Groupe MAGELLIM. Elles permettent d'aborder les projets hôteliers dans leur globalité, depuis la sélection et la structuration des investissements jusqu'au suivi de l'exploitation et à la valorisation des actifs.

Au-delà du potentiel de l’actif, la réussite d’un club deal hôtelier repose sur la capacité des différents intervenants à exécuter la stratégie de création de valeur, depuis l’acquisition jusqu’à la cession. La qualité de l'opérateur, la maîtrise des travaux, l'évolution du marché hôtelier et les conditions de financement constituent autant de facteurs déterminants.

Pour l’investisseur, l’analyse ne s’arrête ainsi ni au rendement cible ni à l’adresse de l’hôtel. L’expérience des équipes, les opérations déjà menées à leur terme et la cohérence du scénario proposé font partie des éléments à examiner avant de s’engager.

L’investissement dans un club deal hôtelier comporte des risques, notamment de perte partielle ou totale du capital investi, de liquidité, de concentration sur un nombre limité d’actifs immobiliers, ainsi que des risques liés à l’exploitation hôtelière, à la situation financière et à la performance de l’exploitant. Les éventuels travaux de rénovation ou de restructuration peuvent également entraîner des retards de livraison, des surcoûts ou un décalage dans la perception des revenus. Les objectifs de rendement et de durée d’investissement ne sont pas garantis.