Stations de ski : l'immobilier de luxe ne connaît pas la crise 🔑

"C'est un bon investissement ! Un des meilleurs même". En ce mois de janvier 2023, Jean-Thomas Olano, PDG du groupe Rising Stone regarde plus que jamais l'avenir avec "confiance".

Et, plus que jamais, il est convaincu "qu'investir dans des biens luxueux est la valeur refuge par excellence".

L'équipe (une quarantaine de personnes) de Rising Stone, l'entreprise de promotion immobilière de luxe qu'il a fondé il y a un peu plus de six ans, continue d'acheter, de rénover, de construire ou de reconstruire des biens d'exception - de les décorer aussi - pour les remettre à la vente dans les stations de ski les plus prestigieuses des Alpes.

Et elle trouve sans difficulté des "investisseurs" pour les acheter.

Dans les Trois Vallées, autour de Courchevel et Megève, les terrains disponibles se font rares, "ce qui limite la capacité de production", poursuit Jean-Thomas Olano. "Dans ces stations, on est même sur les dernières opportunités", assure-t-il.

Et d'ajouter : "Dans le même temps, la demande pour des logements haut de gamme se fait toujours plus forte, surtout dans des stations mondialement prisées comme celles des Trois Vallées car le nombre de personnes ayant les moyens d'acquérir des biens d'exception va croissant".

Bien mieux, depuis la crise du Covid, les propriétaires d'appartements et de chalets viennent plus souvent à la montagne pour "respirer". Avec le développement du télétravail, ils y séjournent volontiers très régulièrement et jusqu'à 4 jours par semaine. "Leur résidence secondaire devient celle du bien-être", constate Jean-Thomas Olano.

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En diminuant l'enneigement et donc la possibilité de faire du ski, le réchauffement climatique ne risque-t-il pas, à l'avenir, de compromettre l'intérêt -et donc la rentabilité- de ces investissements ?

"Les climatologues fixent la limite de la neige à 1650 mètres, entre 2040 ou 2050, rétorque le patron de Rising Stone. Les stations des Trois vallées ne devraient guère être impactées car 80 % de leur domaine skiable est situé au dessus de 1800 mètres."

Depuis qu'il s'est lancé dans l'immobilier de luxe en montagne, Jean-Thomas Olano et son équipe ont conçu, construit et livré 71 appartements et 13 chalets.

Ce sont des biens d'excellence, construits, assure-t-il, avec "les meilleurs matériaux du marché", notamment des toitures en lauzes et aussi des isolations thermiques et phoniques conformes aux exigences actuelles afin de réduire leur empreinte carbone.

Logiquement, à Meribel, les prix de ces biens d'exception oscillent entre 16 000 et 35 000 € TTC le m².

Actuellement, Rising Stone a, au coeur des Trois vallées, trois nouveaux programmes en vente, à moins de 100 mètres des pistes : Génépi, une résidence intimiste de 10 appartements de prestige (du T2 au Penthouse T6 Duplex) ; Fleur des Alpes, une résidence qui comprend du T2 Cabine au Penthouse T5 Duplex avec des surfaces modulables de 58 à 155 m² ; et enfin, Alba, situé sur le Rond-Point des pistes, quartier le plus recherché de la station, qui offre 20 appartements.

En plus de ces trois résidences, Rising Stone annonce la réalisation de trois projets d'envergure, toujours en 2025 à Meribel, suivis d'autres programmes au coeur des Trois vallées ainsi que sur Val d'Isère et Megève.

A Auron, dans les Alpes du Sud cette fois-ci, Rising Stone débutera, en février 2023, la commercialisation d'un "vrai village", en fait des petits chalets et des appartements construits autour d'un pavillon central. Les prix iront de 12500 et 15000 € le m².

Une fois les biens vendus, Rising Stone propose aux "investisseurs" de continuer à administrer leurs propriétés par l'intermédiaire de ses trois agences immobilières sous franchise Barnes, basées dans les Trois Vallées.

Ce sont elles qui proposent aux propriétaires des services de conciergerie haut de gamme dont "les prestations sont inspirées des exigences de l'hôtellerie 5 étoiles". Ce sont également ces agences qui organisent les locations saisonnières des biens lorsque les propriétaires souhaitent bénéficier d'un revenu complémentaire notamment pour couvrir les impôts locaux et les frais de fonctionnement du bien...

"Nous avons une approche très patrimoniale avec nos 83 clients. Ils ont réalisé un très bon investissement immobilier", conclut Jean-Thomas Olano.

Cet optimisme, d'autres opérateurs le partagent. Prenons le groupe Alpine Collection qui, implanté depuis vingt-cinq ans dans les plus belles adresses des Alpes françaises (Courchevel, Val d’Isère et les Gets), a déjà, à son actif, pas moins de 32 programmes et notamment 815 chalets, appartements et commerces livrés.

Jusqu'en 2014, une fois qu'ils étaient construits, les établissements étaient vendus à des investisseurs. Depuis la création, en 2014, du Label Alpine Résidence, tous les établissements construits sont en gestion locative par le groupe.

Patrick Remme, Fondateur & Président de Alpine Collection, tout comme Morgan Bientz, le Directeur général, affichent leur enthousiasme : "Une seule et même ambition nous motive depuis vingt-cinq ans : magnifier les sommets, les rendre toujours plus accueillants, chaleureux et attractifs (...) Nous sommes fiers du chemin parcouru (...) De très beaux projets sont à venir..." Le duo a, en effet, 12 programmes en cours de réalisation (330 chalets et appartements, 4 hôtels, etc.)

En 2023, annonce un communiqué du groupe, "nous continuons à nous développer avec deux grands projets". Et de citer Falcon Lodge à Méribel - l'établissement comprendra 35 appartements et 3 chalets de prestige- et, Silverstone Lodge à Val d'Isère, une résidence de 7 luxueux appartements.

Tant d'optimisme ne manque pas d'interroger quand se multiplient, par ailleurs, les alertes sur les conséquences d'un réchauffement climatique plus important que prévu et donc d'un éventuel manque de neige, à venir.

Force est néanmoins de constater qu'alors que tous les experts tablent actuellement sur un retournement du marché immobilier en France, les stations de sport d'hiver restent imperméables à cette tendance.

Selon une étude du site meilleursagents.com, expert en estimation immobilière, "dans les stations alpines, les logements ont connu une hausse des prix bien supérieure à l’inflation" (+ 9,3% en un an dans les Alpes du Nord, + 8,2% dans les Alpes du Sud) alors que cette hausse a été de seulement + 5 % dans les Pyrénées.

Sur trois ans, les prix ont même augmenté de 27,4% dans les Alpes du Nord et y dépassent dorénavant les prix moyens pratiqués à Paris.

Cela va-t-il durer ? Au vrai, cela dépendra probablement de trois choses. L'évolution de la conjoncture économique générale. Ensuite, l'enneigement dans les années à venir. Enfin, la capacité de la montagne à se réinventer, l'été, si les conditionnements d'enneigement persistent à être moins favorables l'hiver, particulièrement en basse altitude.

L'été, la montagne ne manque pas d'atout. Certes, tout le monde n'aime pas marcher. Mais, comme l'observe, avec raison, Jean-Thomas Olano, "l'été, quand il fait très chaud ailleurs, il fait plus frais à la montagne".