Créer un camping : les étapes, les freins, les alternatives [ABO]

Avant toute chose, il faut vérifier que le terrain est situé dans une zone où un camping est autorisé, via les plans locaux d’urbanisme (PLU).

« Un camping, c’est un espace de nature. On vend du calme, de l’espace, des paysages. Il faut donc repérer les zones naturelles où une telle activité est autorisée », explique Nicolas Dayot,président de la Fédération nationale de l’hôtellerie de plein air (FNHPA).

Ensuite, un examen environnemental instruit par la DREAL est obligatoire, afin d’évaluer les contraintes liées au site.

Si ce contrôle est favorable, le porteur de projet peut déposer un permis d’aménager.

Ce dernier définit la surface exploitée, le nombre d’emplacements et les infrastructures autorisées (sanitaires, piscine, etc.).

Mais les contraintes réglementaires sont nombreuses : sécurité, protection de l’environnement, urbanisme, préservation des zones humides, patrimoine... Autant d’obstacles qui rendent la création d’un camping très difficile.

« Le Code de l’Environnement et le Code de l’Urbanisme visent à protéger les espaces naturels. Or, c’est précisément là qu’on veut implanter des campings. Malgré les bonnes intentions, 99 % des projets se heurtent à une accumulation de refus », alerte Nicolas Dayot.

Par ailleurs, la règle du « zéro artificialisation nette » empêche désormais de transformer des espaces naturels en zones aménagées.

Face à ces difficultés, la majorité des porteurs se tourne vers la reprise d’un établissement existant.

Pour ceux avec peu de moyens, plusieurs formules permettent de se lancer :
• Location-gérance

• Gestion en délégation de service public (camping municipal)

• Salariat dans un camping communal ou dans un groupe privé

Ces options offrent un terrain d’apprentissage et limitent les risques.

Pour l’achat, deux grandes configurations se distinguent :

• L’achat du fonds de commerce avec bail sur terrain communal, solution recommandée par Nicolas Dayot : « La commune reste propriétaire du terrain, ce qui évite un investissement foncier important, tandis que l’exploitant possède le fonds. C’est gagnant-gagnant. »

• L’achat des murs et du fonds, plus coûteux, adapté à ceux disposant d’un apport conséquent.

Le budget varie selon la taille et l’emplacement du camping :

• Un petit camping peut coûter entre 300 000 et 400 000 €,

• Un camping familial de 70 places tourne autour d’1 million €,

• En général, pour une reprise familiale, les montants se situent entre 500 000 € et 2 millions €.

« Les banques exigent souvent 40 à 50 % d’apport, soit 400 000 à 500 000 € pour l’achat d’un camping à 1 million d’euros », précise Nicolas Dayot.

Certaines structures montent des groupes d’investisseurs pour réunir les fonds.

À noter, aucune aide publique n’existe pour financer l’achat d’un camping. « Il y a eu des prêts à taux zéro pour les travaux, mais jamais pour l’acquisition », souligne Nicolas Dayot.

Les campings réinvestissent en moyenne 20 à 25 % de leur chiffre d’affaires chaque année (environ 900 millions à 1 milliard d’euros sur un CA global de 4 milliards €).

Ce budget est partagé entre hébergements (mobil-homes, chalets) et équipements (piscines, spas, restaurants).

La rentabilité dépendra de plusieurs facteurs, dont le remboursement du foncier, les crédits-bails liés aux hébergements, la masse salariale et les charges courantes.

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Plus de la moitié de la fréquentation des campings se concentre sur le littoral, où ils représentent les deux tiers des nuitées en hébergement collectif.

Les campeurs plébiscitent les sites au bord de la mer, des rivières, des lacs, ainsi que la proximité de sites touristiques et les grands espaces naturels.

« Comme on ne peut plus créer de nouveaux campings, il faut avoir un terrain de chasse assez large et ne pas être trop obtus, sinon vous ne trouvez jamais ! », conseille Nicolas Dayot.

Le marché de la vente de campings est complexe. Il est donc recommandé de se faire accompagner par des agences immobilières spécialisées.

« Il y a 5 à 6 agences en France, c’est important de s’appuyer sur des experts », rappelle Nicolas Dayot.

Quant à la formation, si elle n’est pas obligatoire, elle est fortement conseillée. Plusieurs cursus existent, ainsi que des formations proposées par les chambres de commerce ou des syndicats professionnels.

Bien que les plateformes de réservation en ligne progressent, elles ne représentent encore que 13 % des réservations dans les campings.

« Les campings privilégient la réservation directe afin de préserver leur marge et maintenir une relation client de qualité. Cela permet aussi d’assurer un niveau d’investissement élevé et de répondre précisément aux attentes des campeurs », explique Nicolas Dayot.

Les clients de campings ont des exigences spécifiques, notamment parce que leur séjour est souvent plus long qu’à l’hôtel.

« Ils souhaitent, par exemple, connaître exactement la localisation de leur emplacement. Les plateformes ne sont pas conçues pour répondre à ce type de questions très précises », poursuit-il.

« Le métier est complexe, la réglementation évolue sans cesse. Être bien entouré et informé est indispensable pour réussir », conclut Nicolas Dayot.