Résidences secondaires : la « deuxième maison », gagnante annoncée de l’été [ABO]

Par les temps chaotiques que nous vivons, d’une enquête à l’autre, le même constat apparaît.

Oui, les Européens, dont les Français, mais aussi les Nord Américains, hésitent à engager des dépenses pour leurs vacances d’été.

Et seule une amélioration géopolitique et économique les incitera à sortir de leur tanière pour boucler leurs bagages. Des bagages soit dit en passant, que l’on veut de plus en plus légers, voire inexistants, histoire de ne pas s’acquitter de suppléments !

Toutes les possibilités de faire une économie sur les prochaines vacances sont en effet bonnes à prendre. Et parmi elles, il est clair que l’économie sur l’hébergement arrive en tête.

D’où le succès de la location d’appartements, de maisons, de gîtes et autres chalets… notamment pour des familles ou des groupes d’amis.

D’où la multiplication régulière des échanges sur les sites spécialisés comme Home Exchange qui affiche 200 000 membres, dont 60 000 Français.

D’où la prolifération de séjours en résidences secondaires et maisons de famille. Lesquelles, cet été plus que jamais, deviennent les hébergements refuges sur lesquels se dirigent non seulement ceux qui ont la chance d’avoir une deuxième maison, et surtout ceux qui ont la chance d’avoir des proches, amis ou familles qui en possèdent une.

Au total, on estime à 15 millions le nombre de ces lits dits « non marchands ».

Autres données : en France, 13% de nos compatriotes possèdent une résidence secondaire.

Un chiffre élevé, faisant de notre pays le plus avancé dans ce domaine avec environ 3,3 à 3,5 millions de biens. Soit 9,2% du parc français.

Parmi ces heureux propriétaires, un quart ont hérité de leurs biens. Alors que les autres, selon une étude d’Atout France, ont dépensé une moyenne de 214 000 euros dans l’ acquisition d’un bien le plus souvent situé sur les espaces touristiques suivants :

- sur le littoral : 37% (notamment en stations)
- sur l’espace de montagne (stations et autres) : 28%
- en zone urbaine : 16%
- à la campagne : 43%.

28% de ces résidences occupent des sites isolés.

Si l’on prend ces statistiques en compte, ce sont donc au moins 13% des Français qui passent leurs vacances en résidences secondaires. En partie tout au moins.

Lesquelles sont, cependant, aussi et de plus en plus souvent louées à des tiers, en direct ou sur des plateformes. Notamment à la campagne où Airbnb par exemple est en train de mener une offensive pour développer son parc de locations au vert.

Autres clientèles majeures de la résidence secondaire : les proches (famille et amis) auxquels le bien est le plus souvent prêté ou loué.

Très difficile à évaluer avec précision, cette population est complétée par les vacanciers séjournant dans les maisons de famille et d’amis dont on estime le pourcentage de 30 à 40% des vacanciers, constituées essentiellement de familles (91% pour des maisons situées sur un littoral rural).

Familles élargies le plus souvent aux grands-parents qui reçoivent volontiers leurs petits-enfants durant une partie des vacances, servant ainsi de baby-sitters. Retraités le plus souvent, ces seniors utilisent d’ailleurs ces logements pour y séjourner seuls, une partie plus longue de l’année.

Le couchage de ces logements, quant à lui, varie de 3,7 pour les plus petites surfaces à 7,2 pour les surfaces supérieures à 150 m2.

Mais, la palme de l’étroitesse revient aux stations de montagne où sur des surfaces réduites, le couchage atteint une moyenne de 6,1. On y reconnaitra la politique de développement de la montagne française dans les années soixante, soit celle des stations intégrées vendant massivement des studios cabines.

Enfin, 7 propriétaires de résidences secondaires sur 10 possèdent un jardin, parc, cour… et 15% seulement des résidences secondaires disposent d’une piscine.

A noter enfin que les personnes en activité passent moins de 6 semaines en moyenne dans leur propriété alors que les inactifs y passent 9 semaines en moyenne. Avides d’air moins pollué, les Franciliens sont ceux dont les séjours sont les plus longs.

En moyenne en Europe, 69% de la population est propriétaire de sa résidence principale. Parmi eux, on estime à un quart ceux qui possèdent également une résidence secondaire.

Et le pays où celles-ci sont les plus nombreuses est… surprise, la Bulgarie !

La Grèce pour sa part, avec 39%, arrive en deuxième position, suivie de la Croatie (37%), Une situation très liée à une volonté de maintenir un lien avec une propriété familiale où Grecs et Croates ont leurs origines et tiennent à les sauvegarder.

A la fois durant la période des vacances au cours de laquelle on voit effectivement, notamment en Grèce, des familles entières migrer vers les îles. Et parmi elles, les innombrables Greco-Américains qui, tous les étés, reviennent renouer avec leurs racines et passer l’été dans leurs maisons de famille ou de toutes nouvelles villas flambant neuves.

À l'opposé de ce spectre, on trouve les Pays-Bas, où moins d'un propriétaire sur dix (8%) possède une deuxième propriété. Moins par manque de moyens que par envie de s’installer à l’étranger afin d’y vivre de façon plus économique. Ils sont 29% dans ce cas, contre 24% en moyenne en Europe, note l'étude Eurostat.

En Irlande, seuls 11% des Irlandais possèdent une résidence secondaire. En effet, 71% des Irlandais estiment que les propriétés sont trop chères.

De telles données permettent en tout cas d’affirmer que la propriété d’une deuxième maison n’est pas forcément une pratique réservée aux plus riches. Au contraire, les populations plus modestes cherchent à conserver un patrimoine familial encore peu convoité par des clientèles exogènes.

Bien que l’on y observe comme ailleurs une crise de l’immobilier, l’Espagne reste la destination la plus prisée des clientèles européennes en matière d’achats de résidences secondaires.

Elle hébergerait en résidences secondaires environ 500 000 étrangers.

Un chiffre en baisse, en particulier en provenance de Grande-Bretagne, en raison des nouvelles formalités liées au Brexit. Mais un chiffre toujours élevé cependant, faisant des Britanniques la première clientèle d’acheteurs. Suivis par les Marocains et les Allemands et plus loin derrière par les Français (environ 4 000 ventes en 2025).

Quant au Portugal qui tente toujours d’attirer les retraités étrangers, il compterait aujourd’hui 35 000 Français (sources ambassade de France) dont 18 000 à Lisbonne. Et le Maroc en compterait entre 60 et 70 000. Mais, ceux-ci ne sont pas forcément propriétaires de leur logement et sont souvent des bi-nationaux.

Compte tenu de ce constat statistique particulièrement difficile à établir avec précision, il n’en reste pas moins qu’une fois de plus, le grand concurrent du tourisme marchand sera le tourisme des séjours non marchands que les Français ont toujours pratiqué mais qu’ils pratiqueront probablement plus cet été afin de réaliser des économies nécessaires.

Quant aux Européens, il est à prévoir qu’ils en feront de même. Ce que confirment d’ores et déjà le Baromètre Europ Assistance par exemple…

Mais, attention, si économie il y a sur le plan de l’hébergement et sans doute des transports, le vacancier en hébergement familial ou résidence secondaire, n’en réalise pas moins des dépenses, tant sur le plan de la nourriture que des loisirs et spectacles.

Logés chez des amis ou de la famille, ils participent aux courses, font des cadeaux - objets ou billetterie de spectacles - entraînant des recettes non négligeables pour le territoire.

Il convient également de noter que, depuis les années Covid qui ont entraîné une augmentation du nombre de propriétaires de résidences secondaires, afin de répondre à des modes de vie flexibles (télétravail en particulier), l’offre de ventes de résidences secondaires est devenue source de conflits.

Permettant à un propriétaire de récupérer une partie de son investissement en louant son bien sur une plateforme, il fait grimper les prix de l’immobilier et contribue à rejeter des populations locales à l’extérieur, parfois loin, des stations touristiques. Un phénomène connu mais loin d’être résolu globalement.

En tout cas, malgré leurs efforts, les opérateurs d’un tourisme marchand vont donc devoir faire face, une année de plus, à la concurrence d’un tourisme « non marchand » qui n’est pas près de s’éteindre.

Certes, cette population part plusieurs fois dans l’année grâce à un pouvoir d’achat correct. Mais, elle est comme les autres sujette à l’inquiétude.

Enfin, grâce aux multiples informations recueillies, une typologie des propriétaires a été établie par l’étude d’Atout France. Elle distingue quatre grandes catégories dont les comportements sont à prendre en compte :

- Les héritiers (30%) : comme leur nom l’indique, ils ont hérité de leur bien à une écrasante majorité : 79%. Celle-ci se trouve plus souvent dans un lieu isolé : 43%. 52% jugent les dépenses qui leur sont liées supportables. Il faut dire qu’ils occupent leur résidence 12 semaines en moyenne et sont les plus prêteurs. Les ¾ d’entre eux n’hésitent pas à se laisser emprunter leur maison contre 2/3 parmi les autres. La grande majorité (91%) d’ailleurs ne louent pas leur bien.

- Les retraités en quête de repos (28%) : tout ou presque figure dans leur appellation. Retraités donc seniors, 68% sont mariés et 78% d’entre eux sont aussi propriétaires de leurs résidences principales (contre 71% en moyenne). S’ils sont 81% à ne pas louer leur bien, 30% l’occupent de 10 à 15 semaines en moyenne par an (sur une occupation moyenne de 15 semaines). Ils ont souvent beaucoup investi en réhabilitation et sont par conséquent plus nombreux que la moyenne à songer à en faire leur résidence principale (13% contre 9%).

- Les hédonistes décomplexés (31%) : Ils ont 53 ans en moyenne, sont actifs et sont à 81% propriétaires de leur résidence principale. Un taux plus élevé que la moyenne qui se situe à 76%. Propriétaires, ils sont aussi acheteurs de leur deuxième maison mais ce sont les occupants les moins intensifs. Leur bien est occupé 11 semaines en moyenne par an. Logiquement, ils sont donc les plus nombreux à louer leur bien : 22%.

- Les investisseurs (11%) : ce sont les moins nombreux mais les plus jeunes : ils ont 46 ans en moyenne, 1/3 ont moins de 40 ans et plus d’1/4 sont célibataires. Acheteurs récents de leur bien, ils affichent des scores d’occupation très élevés : 21 semaines sur l’année écoulée, essentiellement en location car eux mêmes y passent moins de 2 semaines. C’est bel et bien dans ce groupe que se trouvent le plus gros volume de loueurs réguliers : 53% contre 3% pour les deux premières catégories et 7% pour la troisième.

Journaliste, consultante, conférencière, Josette Sicsic observe depuis plus de 25 ans, les mutations du monde afin d’en analyser les conséquences sur le secteur du tourisme.

Après avoir développé pendant plus de 20 ans le journal Touriscopie, elle est toujours sur le pont de l’actualité où elle décode le présent pour prévoir le futur. Sur le site www.tourmag.com, rubrique Futuroscopie, elle publie plusieurs fois par semaine les articles prospectifs et analytiques.

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