Rachat Cap Estel par la famille Arnault : "La transaction s'est faite à deux fois le tarif usuel" [ABO]

le point avec Laurence Genevet fondatrice de Creative Business Development

Financière Agache, holding de la famille de Bernard Arnault, a fait, cet été, l'acquisition de l'hôtel Cap Estel à Èze. Une transaction bouclée dans le plus grand secret à 200 M€. Tour d'horizon avec Laurence Genevet, fondatrice de Creative Business Development et experte en stratégie de développement, basée sur la Côte d'Azur.

Rédigé par PAULA BOYER le Jeudi 4 Septembre 2025

Eze, une destination iconique sur la Côte d'Azur (@Deposit Photos)

TourMaG - Après Belmond, Cheval Blanc, Bulgari, après la prise de participation dans Orient Express (Accor) et les Domaines de Fontenille, le milliardaire français Bernard Arnault vient de s’offrir, via la Financière Agache, sa holding familiale, l'hôtel ultra-luxe Cap Estel, à Èze, sur la Côte d’Azur. Cette transaction réalisée à prix d'or, off market, dans la plus grande discrétion, est-ce une bonne nouvelle ?

Laurence Genevet : Oui, c'est une bonne nouvelle. Pour deux raisons. D'abord, parce que c'est une famille française qui a fait cette acquisition, en effet, hors norme.

Même si, par exemple, le Byblos de Saint-Tropez est toujours entre les mains de la famille Floirat, assez peu d'adresses de luxe de la Côte d'Azur appartiennent encore à des familles françaises.

Depuis une vingtaine d'années, beaucoup d'établissements azuréens haut de gamme sont passés entre des mains étrangères. Depuis 2014, le Carlton Cannes est la propriété du groupe qatari Katara Hospitality.

A Roquebrune-Cap-Martin, le Vista Palace, devenu aujourd'hui Maybourne Riviera, a été racheté à la même époque par le Fonds d'investissements de la famille royale qatarie.

Enfin, à Saint-Jean-Cap-Ferrat, le Grand-Hôtel du Cap désormais affilié à la chaîne Four Seasons Hotels and Resorts, appartient à STT Properties, un fond d'investissement de droit américain.

L'acquisition de Cap Estel par la famille de Bernard Arnault montre également -cela contribue aussi en faire une bonne nouvelle- que la Côte d'Azur séduit toujours et reste un lieu amplement valorisé.

"La transaction s'est faite à deux fois le tarif usuel"

Laurence Genevet à l'hôtel Cap Estel de Eze (@ Olivier Remualdo)

TourMaG - Tout de même, 200 millions d'Euros pour Cap Estel, c'est énorme. Qu'est-ce qui a pu justifier une somme pareille ? Cap Estel est certes un établissement ultra-luxueux, synonyme de services d'excellence ultra-personnalisés, mais il ne compte tout de même que 20 chambres et suites...

Laurence Genevet : La somme est exceptionnellement élevée, en effet. Rapportée au nombre de chambres, elle se monte à 10 millions d'euros par clé.

C'est un seuil inédit pour l’hôtellerie de luxe européenne. C'est à peu près deux fois les tarifs usuels. En effet, pour les hôtels 4 étoiles, 5 étoiles et hors classe, les prix s'établissent d'habitude autour de 2 à 5 millions d'euros par clé.

À titre de comparaison, la vente du Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons) en 2015 s’était négociée autour de 3,5 M€ par clé, tandis que l’Eden Roc du Cap d’Antibes se situerait autour de 5 à 6 M€ par clé.

Le montant exceptionnel de la transaction réalisée s'explique probablement par la rareté absolu du lieu. Cap Estel est un cinq étoiles hyper-confidentiel campé loin des regards sur l’un des plus beaux sites de la Côte d’Azur : une presqu’île privée de deux hectares à Èze, avec vue panoramique sur la Méditerranée, et non loin de Monaco.

A lire aussi : LVMH et Accor ont décidé d'unir leurs forces pour accélérer le développement de Orient Express

Cet établissement qui se présente comme "le secret le mieux gardé de la Côte d'Azur", répond au standing recherché par une clientèle ultra-fortunée, celle que, dans le jargon financier, on appelle les UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals).

Sa proximité avec Monaco est un atout essentiel, qui peut aussi avoir pesé en faveur du montant élevé de la transaction.

En effet, lors de manifestations emblématiques de la Principauté, comme le Grand Prix de formule 1 ou le Monaco Yacht Show, les clients UNNWI qui n'ont pas réservé à l'avance dans les palaces monégasques se déplacent jusqu'à Roquebrune-Cap-Martin, Cap Ferrat, Beaulieu et parfois même jusqu'à Nice.

Dans ce contexte, Cap Estel à Eze est bien sûr un lieu idéal pour eux.

"Le groupe Bernard Arnault a peut-être une vision plus strictement patrimoniale"

TourMaG - A ce prix, cet investissement peut-il être rentable ?

Laurence Genevet : Le montant de la transaction ne peut pas être justifié par la seule rentabilité économique.

Certes, l'hôtel Cap Estel propose des prestations d'exception à des prix élevés. (Ces jours-ci à partir de 1950 € la nuit, petit déjeuner inclus ndlr.) Mais, il y a tout de même une saisonnalité sur la Côte d'Azur...

Par ailleurs, même si l'on peut imaginer qu'à l'avenir, cet hôtel puisse être ponctuellement entièrement privatisé par de grandes familles, il n'est pas certain que cela suffise à rentabiliser les 10 M€ par clé.

A lire aussi : LVMH entre au capital des Domaines de Fontenille

Il n'est donc pas exclu que la rentabilité au sens comptable du terme n'ait pas été la principale motivation de Financière Agache. En achetant cet actif rarissime off martket, la holding familiale de la famille Arnault a peut-être dépassé la logique de rendement classique au profit d'une vision plus strictement patrimoniale.

Il peut s'agir d’un placement refuge à forte valeur immatérielle, associant luxe, discrétion et attractivité internationale.

Cap Estel a une excellente réputation, une image prestigieuse. Son arrivée dans le groupe de Bernard Arnault peut aussi contribuer à conforter l'image ultra-luxe de ce groupe désormais très implanté dans l'hôtellerie d'exception.

Cette valorisation de l’image, c'est un actif immatériel acquis conjointement avec l’établissement hôtelier Cap Estel proprement dit.

Cap Estel : "Le storytelling, un atout indéniable"

Autres articles

Alpes Maritimes : Laurent Bouveyron nommé directeur de la Restauration du Cap Estel

TourMaG - A l'heure où l'hôtellerie de luxe se développe à toute vitesse dans d'autres régions du monde, et notamment au Moyen-Orient, les établissements haut de gamme européens, et notamment français comme Cap Estel, peuvent-ils encore faire la différence ? Et comment ?

Laurence Genevet : Face à l'excellence des services, très personnalisés, proposés par un nombre croissant d'établissements du Moyen-Orient, les plus grands hôtels européens, et notamment français, auront peut-être du mal à faire la différence. Ils ne sont cependant pas sans atouts.

Alors que le Moyen-Orient offre principalement des villes minérales et des déserts, la France a la chance de disposer d'un patrimoine historique hors du commun, de paysages magnifiques, d'une gastronomie et de vins remarquables. Cet ADN exceptionnel permet aux établissements hôteliers de tisser des storytelling qui les rendent uniques.

A lire aussi : Cheval Blanc poursuit son développement aux Seychelles

En outre, en France, beaucoup de nos hôtels très haut de gamme ne sont pas seulement des hôtels, ce sont d'abord des "Maisons" où les hôtes sont reçus comme des amis.

Comme d'autres établissements de la Côte d'Azur, Cap Estel est riche de son héritage.

Celui-ci est lié à celui de la Riviera française, où le tourisme d'hivernage, dès le début du XXe siècle, attirait dans la région les aristocrates anglais et russes, puis les grosses fortunes du monde entier.

C'est ainsi que la réputation de la Côte d'Azur s'est construite. (Le comte russe Sergueï Stroganoff a fait de Cap Estel sa résidence privée en 1908, puis à partir de 1920, le pilote de course grec André Embiricos, héritier d’une famille d’armateurs grecs, y a vécu de nombreuses années. ndlr)

Plus tard encore, la venue de Grace Kelly sur le rocher de Monaco a contribué à enrichir notre histoire, tout comme, par exemple, les séjours à Antibes d'écrivains célèbres comme Hemingway ou Francis Scott Fitzgerald.

Toutes ces histoires mises bout à bout ont une valeur ajoutée indéniable et sont, tout autant que la privacy des établissements, des atouts pour l'avenir des plus belles adresses azuréennes.